1) Obstarání potřebné dokumentace

Chystáte se prodat váš byt, rodinný dům, nebo jinou nemovitost? Prvním krokem pro Vás bude připravení si potřebné dokumentace. Tou je aktuální výpis z katastru nemovitostí a nabývací listina k nemovitosti (např. kupní smlouvy, dědické rozhodnutí, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, atd.), snímek z katastrální mapy a u právnických osob výpis z obchodního rejstříku. Podle typu nemovitosti to mohou být i jiné podklady, např.: projektová dokumentace, stanovisko stavebního odboru příslušného města či obce k využitelnosti pozemku (v souladu se schváleným územním plánem pro dané území), informace o inženýrských sítích v místě včetně vyjádření o možnosti připojení na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů energií apod., práva třetích osob k předmětným nemovitostem (zejména zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní vztahy) aj.

2) Stanovení ceny nemovitosti

Stanovení reálné prodejní ceny nemovitosti je základním předpokladem rychlého a úspěšného prodeje. Při využití služeb realitní kanceláře by Vám měl pomoci se stanovením prodejní ceny nemovitosti realitní makléř, který by měl mít dostatek zkušeností a přehled o realitním trhu, tak aby věděl, za jakou cenu a jak rychle může být daná nemovitost prodejná. Pokud si budete chtít prodat Vaši nemovitost sami, bez realitní kanceláře, máte na výběr dvě možnosti jak stanovit prodejní cenu. Tou první je nechat si vypracovat na danou nemovitost tržní odhad a ta druhá možnost je, projít si inzerci, dotázat se v realitní kanceláři, orientační pomůckou může být i kalkulačka na serveru iDnes: http://bydleni.idnes.cz/ . Vždy ale srovnávejte srovnatelné, i dva stejně velké byty v jednom městě mohou stát rozdílné částky. Na cenu nemovitosti má vliv řada okolností, především lokalita, dostupnost do centra města, vlastnictví (družstevní/osobní), ale i např. patro v domě (mínusem je přízemí, poslední patro, nebo výše než čtvrté patro bez výtahu), výhled z okna, vzdálenost od stanice MHD….

3) Prodej svépomocí, nebo s realitní kanceláří?

Jedinou výhodou samostatného prodeje nemovitosti je ušetřená provize realitní kanceláře. Ta se pohybuje obvykle mezi 4 až 6 procenty, přičemž platí, že čím je nemovitost dražší, tím by se mělo i toto procento snižovat. Pokud se chcete spoléhat jen na svou hlavu a své síly, bude to chtít obchodního ducha a měli byste mít i něco málo zkušeností. Většina kupujících hledá nemovitosti v nabídkách realitních kanceláří, na internetových realitních serverech a v tištěné fotoinzerci. Pokud budete chtít hledat kupce samostatně, tak musíte inzerovat stejným způsobem a na stejných místech, jako to dělají realitní kanceláře. Potencionální kupec zpravidla netelefonuje na spoustu příliš obecných inzerátů a netráví svůj čas objížděním většího počtu nemovitostí, než najde tu pravou. Místo toho si pohodlně vybírá z různých nabídek podle fotografií a podrobného popisu nemovitosti. Na prohlídky chodí až na nemovitosti, o které má skutečně zájem. Na třířádkový inzerát bez fotografie, uveřejněný v některé bezplatné inzerci, Vám budou volat především realitní kanceláře s nabídkou svých služeb. Takový inzerát přiláká i kupce, kteří rovněž realitní kancelář odmítají. Motivací těchto lidí není jen ušetřit na provizi realitní kanceláři, ale zpravidla i koupit nemovitost pod svojí skutečnou hodnotou. Spoléhají na to, že najdou v realitách nezkušené majitele nemovitosti a usmlouvají s nimi nízkou cenu. Existují i spekulanti, kteří se takto docela úspěšně živí a levně nakoupené nemovitosti prodávají obratem dál, za jejich skutečnou cenu.

4) Jak si vybrat realitní kancelář

Pokud nebudete chtít mít s prodejem starosti, asi se nakonec rozhodnete využít služeb některé z realitních kanceláří a budete se muset rozhodovat, kterou si z tak velkého počtu vybrat. V České republice jich působí několik tisíc. Může se jednat o velké realitní kanceláře se stovkou makléřů, o menší kanceláře s několika makléři, nebo i o samostatně pracující realitní makléře. Nelze obecně říci, že by velká realitní kancelář byla lepší než malá, nebo naopak. Ta větší má lepší možnosti inzerce, může si dovolit dávat více peněz do propagace, může mít i obsáhlejší databázi poptávky, na druhé straně má v nabídce i více nemovitostí, kupující si pak vybere nějakou jinou, a nikoliv tu Vaši, její makléři jsou časově velmi vytížení, a nemohou se tedy jednotlivým nemovitostem tolik věnovat. Menší kanceláře mají výhodu individuálního přístupu ke každé nemovitosti. Asi nejlepším vodítkem při výběru je doporučení někoho, kdo již má s danou kanceláří dobré zkušenosti. Můžete také několik kanceláří náhodně navštívit, prostředí, v jakém kancelář působí, může vypovídat hodně o její činnosti. Posuzujte také, jak odborně a profesionálně její makléři působí. Má kancelář vlastního právníka, nebo spolupracuje s nějakou advokátní kanceláří? Pokud ne, poohlédněte se raději někde jinde, některé kanceláře mohou, ve snaze snížit si náklady, používat stále stejné vzory právních smluv.

5) Podpis smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Pokud si najdete kupce sami svépomocí, mělo by být další krokem vyhledání právníka, který Vám sepíše kupní smlouvu a ošetří převod nemovitosti. Šetřit na právníkovi a používání různých příliš obecných vzorů smluv se nemusí vyplatit. Každý převod nemovitosti má svá specifika a tak je třeba vše zohlednit v kupní smlouvě. Pokud využijete služeb realitní kanceláře, tak Vám vše zařídí realitní kancelář. Právní služby a vklad na katastr nemovitostí by měl být zahrnut v provizi realitní kanceláře. RK s kupující stranou sepíše smlouvu o rezervaci, při které kupující skládá blokovací zálohu, zpravidla ve výši provize realitní kanceláře. Po uzavření rezervační smlouvy přestane RK nabízet nemovitost jiným zájemcům a připraví podklady pro převod nemovitosti, které předá právníkovi. Ten sepíše kupní smlouvu a realitní makléř podá návrh na vklad do katastru nemovitostí. Finanční převod probíhá složením peněz kupujícím, při podpisu smlouvy, do notářské, nebo advokátní úschovy popř. na vázaný vklad v bance. Po přepsání v katastru nemovitostí notář (advokát, banka) peníze uvolní pro prodávajícího.

6) Přiznání k dani z převodu nemovitosti.

Po prodeji nemovitosti je třeba podat přiznání k dani z převodu nemovitosti a zaplatit ji. Daň je tři procenta, a vypočítá se buď z kupní ceny nebo z odhadní ceny nemovitosti, podle toho, která částka je vyšší.

7) Přiznání k dani z příjmu.

Pokud jste nemovitost vlastnili méně než pět let, nebo v ní bydleli méně než dva roky, čeká Vás ještě přiznání k dani z příjmů. Vypočítá se tak, že cenu nemovitosti uvedenou v kupní smlouvě snížíte o náklady na provoz nemovitosti a platíte procenta podle daňových pásem uvedených v zákoně o dani z příjmů.

Kontakt:

telefon: 608 217 802
WWW: www.realitni-makler.eu.
Email: michal.nesrsta@post.cz

Skype: michalnesrsta